Die wichtigsten Fragen zur Budgetplanung bei Renovierung, Sanierung & Hausbau
Bei größeren Renovierungen, Sanierungen oder einem Hausbau entstehen schnell mehr Kostenpositionen als ursprünglich erwartet. Angebote ändern sich, zusätzliche Arbeiten werden notwendig, Lieferungen verzögern sich und einzelne Gewerke werden teurer als geplant.
Die folgenden zehn Fragen gehören zu den wichtigsten Punkten bei der finanziellen Planung eines Bau- oder Renovierungsprojekts. Sie zeigen, welche Reserven sinnvoll sind, wo typische Kostentreiber liegen und wie sich geplante und tatsächliche Ausgaben besser kontrollieren lassen.
1. Wie viel Puffer sollte ich für unvorhergesehene Kosten einplanen?
Reserve nicht zu knapp ansetzen
Als grober Orientierungswert können bei einem Neubau etwa 10 % der geplanten Gesamtkosten als Reserve vorgesehen werden. Bei Renovierungen und insbesondere bei Altbau-Sanierungen ist wegen schwerer kalkulierbarer Bestandsrisiken häufig eine höhere Reserve von etwa 15 % bis 20 % sinnvoll.
Je älter das Gebäude und je geringer der bekannte Zustand der vorhandenen Bausubstanz, desto wichtiger ist ein ausreichender finanzieller Puffer.
2. Was ist der Unterschied zwischen Renovieren, Sanieren und Modernisieren?
Renovieren
Bei einer Renovierung steht überwiegend die optische Auffrischung im Vordergrund, beispielsweise Malerarbeiten, neue Wandoberflächen oder Bodenbeläge.
Sanieren
Eine Sanierung dient dazu, Mängel oder Schäden an einem Gebäude zu beseitigen. Dazu können beispielsweise feuchte Wände, Schimmel, schadhafte Leitungen oder andere technische und bauliche Mängel gehören.
Modernisieren
Bei einer Modernisierung wird ein Gebäude technisch oder energetisch aufgewertet, beispielsweise durch Dämmmaßnahmen, neue Fenster oder eine effizientere Heizungsanlage.
3. Welche Kostentreiber werden bei der Planung häufig vergessen?
Nicht nur Material und Handwerker kalkulieren
Neben den eigentlichen Bauleistungen können zahlreiche Nebenkosten entstehen. Dazu gehören abhängig vom Projekt beispielsweise Genehmigungen, Planung und Statik, Entsorgung von Bauschutt, Gerüstkosten, Container, Baustelleneinrichtung, Zwischenlagerung von Möbeln oder eine vorübergehende Ausweichunterkunft.
Solche Positionen sollten möglichst früh separat im Budget erfasst werden, damit sie nicht erst während der Arbeiten als ungeplante Zusatzkosten auftreten.
4. Wie viel kostet die Sanierung eines Altbaus pro Quadratmeter?
Für eine umfassende Altbau- oder Kernsanierung werden häufig grobe Orientierungswerte von etwa 1.000 € bis 2.000 € pro m² Wohnfläche genannt. Der tatsächliche Betrag kann jedoch erheblich davon abweichen.
Entscheidend sind unter anderem Gebäudezustand, Umfang der erforderlichen Arbeiten, energetischer Standard, Haustechnik, regionale Handwerkerpreise und gewünschte Ausstattung. Ein Quadratmeterwert eignet sich deshalb nur für eine erste Grobplanung und ersetzt keine projektbezogene Kostenberechnung.
5. In welcher Reihenfolge sollten die Gewerke bei einer Gesamtsanierung ausgeführt werden?
Von Gebäudehülle und Rohinstallation bis zum Innenausbau
Eine häufig sinnvolle Grundreihenfolge ist:
Dach, Dämmung und Fenster → Rohinstallation Elektrik und Sanitär → Heizung → Innenputz und Estrich → Trockenbau → Fliesen, Malerarbeiten und Bodenbeläge
Die konkrete Reihenfolge hängt vom Gebäude und vom Sanierungskonzept ab. Besonders bei voneinander abhängigen Arbeiten sollten Termine und Voraussetzungen der beteiligten Gewerke vorab abgestimmt werden.
6. Wo kann ich selbst Hand anlegen und Kosten sparen?
Typische Eigenleistungen sind beispielsweise einfache Abbrucharbeiten, Spachtel- und Malerarbeiten oder die Verlegung bestimmter Bodenbeläge. Hier kann ein Teil der Arbeitskosten eingespart werden, wenn ausreichend Zeit, Werkzeug und handwerkliche Erfahrung vorhanden sind.
Arbeiten an Elektrik, Gas- und Wasserinstallationen sowie statisch relevanten Bauteilen gehören dagegen grundsätzlich in fachkundige Hände. Neben Sicherheitsrisiken spielen hier auch technische Regeln, Haftung, Gewährleistung und gegebenenfalls Abnahme- oder Nachweispflichten eine Rolle.
7. Welche Förderungen von KfW oder BAFA kommen infrage?
Vor der Beauftragung die Bedingungen des konkreten Programms prüfen
Förderungen und zinsgünstige Kredite gibt es insbesondere für energetische Maßnahmen wie Heizungsmodernisierung, Dämmung, Fenster oder die energetische Sanierung eines Gebäudes.
Wichtig ist der richtige Zeitpunkt der Antragstellung. Die Anforderungen zum Vorhabenbeginn unterscheiden sich je nach Förderprogramm. Bei aktuellen KfW-Programmen kann beispielsweise bereits ein Liefer- oder Leistungsvertrag mit einer aufschiebenden oder auflösenden Bedingung erforderlich sein, während BAFA-Anträge grundsätzlich vor Beginn der Maßnahme gestellt werden müssen.
Deshalb vor Vertragsabschluss und Baubeginn immer die aktuellen Förderbedingungen des konkreten Programms prüfen.
8. Festpreisangebot oder Kostenvoranschlag: Worauf sollte ich achten?
Ein Kostenvoranschlag ist grundsätzlich eine Prognose der voraussichtlichen Kosten. Zeichnet sich während der Ausführung eine wesentliche Überschreitung ab, muss der Auftraggeber informiert werden. Als Orientierung wird bei Handwerkerleistungen häufig eine Überschreitung von etwa 15 % bis 20 % als wesentlich angesehen.
Ein vereinbarter Festpreis bietet eine höhere Kalkulationssicherheit. Voraussetzung ist allerdings, dass Leistungsumfang, Materialien, Mengen, Ausführung und mögliche Zusatzleistungen möglichst eindeutig beschrieben sind.
Unabhängig von der Angebotsform sollten mehrere Angebote nicht nur anhand des Endpreises, sondern auch anhand des enthaltenen Leistungsumfangs verglichen werden.
9. Wann sollte die vorhandene Haustechnik erneuert werden?
Zustand ist wichtiger als eine starre Altersgrenze
Bei älteren Gebäuden sollte der Zustand von Elektrik, Heizungsanlage sowie Wasser- und Abwasserleitungen frühzeitig geprüft werden. Alter allein bedeutet nicht automatisch, dass sämtliche Installationen ersetzt werden müssen.
Entscheidend sind technischer Zustand, vorhandene Sicherheitsmängel, Leistungsfähigkeit, Energieverbrauch und die Frage, ob die vorhandene Installation zu der geplanten Nutzung des Gebäudes passt. Eine fachliche Bestandsaufnahme schafft hier eine bessere Entscheidungsgrundlage als eine pauschale Altersgrenze.
10. Wie behalte ich den Überblick über Ausgaben und Zahlungspläne?
Eine reine Liste der Rechnungen reicht bei größeren Projekten meist nicht aus. Sinnvoll ist eine laufende Gegenüberstellung von geplantem Budget, beauftragten Leistungen, eingegangenen Rechnungen und bereits geleisteten Zahlungen.
Besonders übersichtlich wird die Kostenkontrolle, wenn alle Beträge nach Raum, Bauabschnitt oder Gewerk gegliedert werden und Änderungen fortlaufend in die Budgetplanung einfließen.
Entscheidend ist nicht nur zu wissen, was bereits bezahlt wurde. Wichtig ist auch, welche Kosten geplant, beauftragt und bereits berechnet wurden und welches Budget danach noch verfügbar ist.
Ein realistisches Budget verändert sich während des Projekts
Eine gute Kostenplanung wird nicht einmal zu Projektbeginn erstellt und anschließend abgelegt. Angebote, Aufträge, Rechnungen, Zahlungen, Materialkosten und Terminänderungen müssen während des gesamten Projekts nachgeführt werden.
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